アメリカ建設会社(ゼネコン)とアメリカ設計・エンジニアリング事務所のネットワーク、鹿島USAグループ

よくあるご質問


1. 用地選定について


  • ゼネコンに用地選定サポートをお願いすると、その後の設計・施工もコミットされてしまいませんか。また、ゼネコンの都合の良い場所になってしまいませんか。

    オースティンによる用地選定コンサルは、お客様の事業性、ロジスティクスを分析することから始まります。あくまでデータ重視のプロフェッショナルな姿勢で候補用地を絞り込みますので、ゼネコンとしての利害が入り込む余地は有りません。また、開発業者系列ゼネコンのひも付き物件であっても、適地と判断した場合は最優先で推薦します。


  • ブローカーや各州経済開発局に依頼するのと、どう違いますか。

    事業性分析→ロジスティクス分析→コミュニティ分析→不動産鑑定→インセンティブ交渉→デューディリジェンス→建物基本計画→売買契約→設計→施工の一連のサービスを、各々の分野ごとの専門性の高いスペシャリストがご提供します。ブローカーや州経済開発局に依頼した場合は、いくつかのステップで別個のコンサルやエンジニアを外注する必要が生じます(別のフィーが発生)。また、ブローカーや州経済開発局は、それぞれの利害に基づく情報提供に陥りやすい傾向にありますが、鹿島グループは各州の物件を公平に査定します。



2. 設計・エンジニアリングについて


  • 日本ではゼネコン設計が全ての設計プロセスをこなしますが、米国の状況はどうですか。

    米国で営業している日系ゼネコンで、建築設計のみならず、設備設計、構造設計、プロセスエンジニアリングサポートの機能をインハウスに有しているのは鹿島グループのみです。外注先を多く持つ手間と、それによるコミュニケーション障害を防ぎます。


  • 米国では設計・施工分離が原則と聞くきますが、この点についてはどうですか。

    日本に比べれば、設計・施工分離方式が多いことは事実です。ただし、近年では設計・施工の長所を認める傾向が強まっており、DBIAといった設計施工を司る業界団体も存在します。鹿島グループでは、全ての事業会社が設計・施工一括対応可能です。(一部事業会社間のJV及び社外JV含む)


  • 生産機器(プロセス機器)関連のエンジニアリングも行なうのか。

    鹿島USAグループ内に生産機器(プロセス機器)関連エンジニアリングを行なう専門事業会社はありません。ただし、建屋との取り合いに関するエンジニアリング、機器据付工事に関しては長年の実績を積んでいます。また近年では、機器の現地調達サポートも行なっておりますので、早い段階からご相談ください。


  • 米国ではゼネコンが施工図を描かないと聞きますが、この点についてはどうですか。

    米国のやり方としては、設計者が詳細図(ディテール)まで起こします。それを元にサブコントラクターがショップドローイング(施工図)を描き現場合わせを行ないます。ゼネコンは基本的に施工図を描きませんので、設計者の詳細図の出来具合が、現場施工の為の大きなポイントとなります。その意味で、米国の設計者は日本以上に詳細への関与が大きいと言えます。



3. 建設業者の選定について


  • 社内コンプライアンス上の理由で特命発注が難しく、入札している時間もありません。どうしたら良いでしょうか。

    米国で一般的な発注方式として、コストプラスフィー(最高保証価格付)方式というものが有ります。ゼネコンは各工種においてサブコントラクターを選定しますが、この選定プロセス(サブコン入札)をお客様と一緒に行ないます。すなわち、コストがガラス張りにされることから、明朗な管理が可能となります。また、サブコントラクター選定のプロセスにて競争原理を働かせていますので、コンプライアンスにも抵触することは無いと考えます。ゼネコンは、総合コーディネーターとして相応な一定比率のフィーをご請求させていただきます。


  • ローカルゼネコンを入札に呼ぶと、安い価格が出てくると聞きますが、この点についてはどうですか。

    よく言われる話ですが、ローカルゼネコンは見積に際し。入札図書の最低限しか読み込みません。入札図書にカバーされていない項目は全て追加請求の対象となります。一方日系ゼネコンは、入札図書に指定されている建物の建設が成り立つためのスペックを、行間を読みながら想定して見積ります。従いまして、入札後の追加請求は極めて少なくなります。入札時の見かけの金額差は、主にこのようなカルチャーの違いによります。「安さに負けてローカルゼネコンに発注したが、結局高い買い物についた。」という類の話は、米国でよく耳にするコメントです。



4. 建設・工事について


  • 現場監督は日本人がつきますか。

    ケースバイケースです。建設工事は極めてローカル性が高いので、ローカルの当局、サブコントラクターとの円滑なコミュニケーションが重要です。その意味では、現場管理は米国人スタッフのほうが長けていると言えます。ただし、どうしても日本語の対応が必要なお客様は、別途に本人スーパーバイザーの設定、通訳のご紹介等ご相談に乗らせていただきます。


  • サブコントラクターはどのようにして選定していますか。

    米国においては日本のようなゼネコン→サブコンのヒエラルキーは存在しません。協力業者組合のような組織も無く、基本的にゼネコンとセブコンは同等の力関係です。ゼネコンは、プロジェクトの立地、内容を勘案し、各工種毎に数社のサブコンを入札にかけ、金額、見積範囲、実績、信頼性を総合判断して業者選定します。発注業者数は、通常20~30職種に及びます。



5. 倉庫開発・リースについて


  • 自社での建設・保有と比較して、流通倉庫のリースのメリットは何ですか。

    土地を選定して自社で流通倉庫を建設する場合と比較して、リース(賃貸借契約)で倉庫を利用される場合は、リードタイムが短くまた事業期間にわたるキャッシュフローの平準化を図ることが可能となります。鹿島USAグループのIDIでは、米国の主要拠点都市の流通倉庫適地において倉庫開発を展開しており、その中から利用者の事業ニーズに合った立地・規模・施設の倉庫をお選びいただいて賃貸契約に基づきご利用いただくことが可能です。


  • リース物件の中から希望の条件に見合う物件が見つからない場合はどうしますか。

    利用者企業の所要仕様に沿って、IDIが流通倉庫を開発することが可能です(build-to-suit)。開発にあたっては長期の賃貸借契約をあらかじめ締結していただきます。また物件買取オプションをつけることも可能です。



4. 不動産投資について


  • 米国での不動産投資を検討しているが、どのような機会がありますか。

    鹿島USAグループのCDIではこれまでに、米国内でのオフィス不動産を対象とした投資機会を慎重に選択した上、投資家との共同エンティティを通じた投資を行ってきており着実な成果をあげてきています。投資関係のご相談にも随時お応えすることが可能です。
    また流通倉庫開発を行うIDIでも多様な投資機会を提供しています。開発段階あるいは運営段階の物件について、投資家を募りIDIとの共同による事業を進めています。IDIの開発する流通倉庫はいずれも米国機関投資家の投資基準に適う優良物件です。